Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant starszy referent Katarzyna Wajs, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi A. C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3. zasądza na rzecz skarżącej od Wojewody [...] kwotę 3.171 (trzy tysiące sto siedemdziesiąt jeden) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Wnioskiem z dnia [...] A.Ć. wystąpiła do Starosty [...] o wypłatę odszkodowania za położoną w Ł. nieruchomość o powierzchni [...] ha, zajętą pod drogę publiczną (drogę krajową nr [...]), oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...].
Decyzją z dnia [...] znak: [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...], Wojewoda [...] stwierdził w oparciu o przepis art. 73 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm. - dalej ustawa Przepisy wprowadzające) nabycie przedmiotowej nieruchomości z dniem 1 stycznia 1999 roku przez Skarb Państwa. W decyzji tej stwierdzono jednocześnie, że położona w Ł. działka nr [...] zgodnie z księgą wieczystą Nr [...], prowadzoną przez Sąd Rejonowy w B. stanowiła w dniu 31 grudnia 1998 r. własność A.Ć.
W tym stanie rzeczy Starosta [...] decyzją z dnia [...] nr [...] ustalił na rzecz A.Ć. odszkodowanie za przejętą nieruchomość w wysokości [...] zł. Orzeczenie to zostało następnie utrzymane w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...].
Wyrokiem z dnia 13 lutego 2008 roku, II SA/Gl 825/07, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił zarówno ostatnio wskazaną decyzję Wojewody [...], jak i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...]. W uzasadnieniu wyroku WSA wskazał, że obie te decyzje zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, jak i przepisów prawa materialnego. W szczególności Sąd zakwestionował ustalenia operatu szacunkowego, a zwłaszcza brak jego jednoznaczności w zakresie uwzględnienia unormowania zawartego w § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W ocenie Sądu brak jednoznacznego stanowiska zajętego w tej kwestii stanowiło także naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. Decyzje organów obu instancji - zdaniem Sądu - zapadły także z naruszeniem art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z brakiem wyjaśnienia wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, w tym przyjętych w operacie czynników korygujących. W zaleceniach dotyczących dalszego postępowania w sprawie Sąd nakazał dokonanie oceny sporządzonego operatu szacunkowego pod kątem spełniania przez niego wymogów wynikających z § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia i zlecenie rzeczoznawcy ewentualnego uzupełnienia czy też sporządzenia nowego operatu szacunkowego. WSA nakazał także zapoznanie skarżącej z nowym bądź uzupełnionym operatem oraz wyznaczenie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego, której celem byłoby wyjaśnienie ewentualnych zastrzeżeń skarżącej co do sposobu obliczenia należnego odszkodowania.
Ponownie rozpatrując sprawę Starosta [...] zlecił rzeczoznawcy majątkowemu J.B. uzupełnienie sporządzonego operatu szacunkowego w kontekście uwag WSA w Gliwicach. W następstwie tego rzeczoznawca sporządził w dniu [...] nowy operat szacunkowy. Decyzją z dnia [...] nr [...] Starosta [...] działając oparciu o przepisy art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. oraz art. 132 ust. 1a i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm. zwanej dalej - u.g.n.) w związku z art. 73 ustawy Przepisy wprowadzajace po raz drugi ustalił na rzecz A.Ć. odszkodowanie za nieruchomość nr [...], która z mocy prawa przeszła na własność Skarbu Państwa - tym razem wysokości [...] zł. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że pełnomocnik skarżącej zapoznany został w dniu [...] z aktami sprawy, w tym z nowym operatem szacunkowym oraz uzyskał uwierzytelnioną kopię tego operatu. Następnie pismem z dnia [...] pełnomocnik byłej właścicielki nieruchomości przekazał organowi kopię sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nr [...] przylegającej do nieruchomości drogowej nr [...]. Umowa ta została zawarta w dniu [...] i określono w niej cenę 1 m- gruntu w wysokości [...] zł. W związku z tym pełnomocnik A.Ć. wniósł o uzupełnienie sporządzonego operatu szacunkowego. Pełnomocnik nie przedłożył jednak operatu szacunkowego na podstawie którego wynegocjowana został cena przedmiotowej nieruchomości, mimo stosownego wezwania organu. W tym stanie rzeczy Starosta uznał, że ustalona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości przejętej przez Skarb Państwa odpowiada jej aktualnej wartości rynkowej. Potwierdzają to dane zawarte w protokole z posiedzenia Komisji Biegłych Rzeczoznawców z dnia [...] powołanej dla celów podatkowych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Ż. Zgodnie z tym protokołem cena m- działki przeznaczonej w planie miejscowym pod budownictwo mieszkalno-pensjonatowe oraz na cele usługowo-handlowe winna być ustalana według cen określonych dla górnych stawek działek budowlanych, które w przypadku działek położonych w Ł. mieszczą się w przedziale [...] zł za m-. Wskazana natomiast przez pełnomocnika A.Ć. cena gruntu przyległego do drogi krajowej nie znajduje uzasadnienia w przedłożonych dokumentach. Zdaniem Starosty ustalona w przedwstępnej umowie sprzedaży cena niekoniecznie musi być zgodna z wartością rynkową nieruchomości, co powoduje, że umowa taka nie może stanowić dowodu w sprawie.