Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie NSA Joanna Tuszyńska WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lipca 2013 r. sprawy ze skargi J.P. na decyzję Wojewody z dnia 28 września 2012 r., znak [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana.
Decyzją nr 2 z dnia 2 marca 2012 r. znak: [...] Prezydent Miasta orzekł o przekształceniu na rzecz J. P. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...], obręb [...], pow. 19 m2, jednostka ewidencyjna [...], objęta księgą wieczystą nr [...], zabudowanej garażem. W punkcie 1 decyzji orzeczono, iż opłata należna za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności opisanej wyżej nieruchomości należna od użytkownika wieczystego stanowi kwotę: 3 457,00. W punkcie 2 omawianej decyzji orzeczono o tym, iż decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego oznaczonej wyżej nieruchomości w prawo własności nie narusza praw osób trzecich. Z kolei w punkcie 3 omawianej decyzji organ I instancji orzekł, iż ostateczna decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi podstawę do dokonania stosownego wpisu w operacie ewidencji gruntów dla obrębu [...], jednostka ewidencyjna [...] w K.. W punkcie 4 o tym, iż ostateczna decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi podstawę do dokonania na wniosek właściciela stosownego wpisu w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla tej nieruchomości przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla [...]. W punkcie 5 o tym, iż w razie zwłoki w uiszczeniu należności zostaną pobrane odsetki ustawowe. W punkcie 6 o tym, iż w razie niezapłacenia w terminie kwot ustalonych w punkcie l decyzji mają zastosowanie przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
W podstawie prawnej rozstrzygnięcia powołano art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 3 ust. 2- 3, art. 4 ust. 1-2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83 - zwana dalej ustawą o przekształceniu), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz.1071 ze zm.), 67 ust. 3a, art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.). W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że w dniu 6 maja 2011 r. do Urzędu Miasta wpłynął wniosek J. P. w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości Skarbu Państwa oznaczonych jako działki nr [...], nr [...] i nr [...], położone w obr. [...] jedn. ewid. [...] m. K.. Podstawę ustalenia opłaty w wysokości 3 457,00 zł (stanowiącej różnicę pomiędzy wartością prawa własności (9 000,00 zł), a wartością prawa użytkowania wieczystego (5543,00,00 zł) za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działki nr [...], obręb [...], o pow. 19 m2, jedn. ewid. [...] m. K. stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. B. z dnia 14 grudnia 2011 r.
Odnośnie możliwości udzielenia użytkownikowi wieczystemu bonifikaty uregulowanej w art. 4 ust. 7 ustawy o przekształceniu, organ I instancji wskazał na jej fakultatywny charakter, a także na brak przysługiwania wnioskodawcy roszczenia o udzielenie bonifikaty. Organ wyjaśnił, że może udzielić bonifikaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa na podstawie zarządzenia wojewody. Aktualnie nie ma wydanego generalnego zarządzenia Wojewody [...] w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikaty i wysokości stawek procentowych przy opłacie za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na podstawie ustawy o przekształceniu. Mając na względzie dotychczasową praktykę brak jest także wystarczających przesłanek do wystąpienia do Wojewody w tego rodzaju sprawach. Na końcu organ wyjaśnił, że wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Te wszystkie parametry decydują o wartości danej nieruchomości oraz determinują wystąpienie różnic w przypadku wyceny innej nieruchomości. Zindywidualizowany charakter każdej wyceny, powoduje że nie można założyć a priori identyczności czy podobieństwa ceny za 1m2 gruntu w tej samej dzielnicy (obrębie ewidencyjnym), a nawet w przypadku nieruchomości graniczących ze sobą. Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. P., wnosząc o jej uchylenie. Odwołujący zakwestionował przyjęte w operacie szacunkowym ceny transakcyjne nieruchomości. Ceny te, w ocenie odwołującego, rażąco odbiegają od średniej ceny gruntu w dzielnicy określonej na 250 zł za m2. Odwołując zaznaczył, że jego działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, położona jest na terenie podmokłym, w którym znajduje się podziemna sieć ciepłownicza. Z uwagi na powyższe uważa, że opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności została zawyżona. Ponadto, odwołujący stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie organ powinien zastosować wobec niego uznaniową bonifikatę, znoszącą naliczoną w decyzji opłatę.