Otulina nie jest częścią obszaru chronionego art. 14 ust. 1, art. 23 ust. 1 i art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 października 1991 r. o ochronie przyrody /Dz.U. nr 114 poz. 492 ze zm./, a tym samym brak jest podstaw do stosowania do takich obszarów przepisów dotyczących obszarów chronionych.
Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Mirosława K. na decyzję Wojewody M. z dnia 6 października 2000 r. (...) w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę - skargę oddala.
Decyzją z dnia 6 października 2000 r. (...) Wojewoda M. na podstawie art. 81 ust. 1 pkt 2, art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane /Dz.U. nr 49 poz. 414 ze zm./ oraz art. 138 par. 1 pkt 2 Kpa - po rozpatrzeniu odwołania Mirosława, Anny P. i Lidii P.-K., Stanisława C., Zofii K.-P., Macieja L., od decyzji z dnia 7.03.2000 r. (...) Prezydenta Miasta K., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Spółce z o.o. "Mieszkanie i Dom" pozwolenia na budowę zespołu mieszkaniowego trzech domów mieszkalnych wielorodzinnych na działkach nr 99, 100 obr. 11 K.-K. wraz z ukształtowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną: wod.-kan., gaz, elektr. oraz siecią energetyczną niskiego napięcia przebiegającą przez działki nr 560, 89/3 obr. 11 - uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej udzielenia pozwolenia na budowę ww. zespołu mieszkaniowego i w tym zakresie orzekł o udzieleniu pozwolenia na budowę inwestycji: zespół zabudowy mieszkaniowej na działkach nr 99, 100 obr. 11 w K. - trzy budynki mieszkalne wielorodzinne z infrastrukturą techniczną: instalacje wod.-kan., gazowa, elektryczna, budynek ochrony, śmietnik i ukształtowanie terenu w granicach projektu zagospodarowania oraz sieć energetyczna niskiego napięcia przebiegająca przez działki nr 560 i 89/3 obr. 11, zasilającą zespół zabudowy mieszkaniowej a w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, co następuje:
Warunki lokalizacyjne dla tej inwestycji zostały określone decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 29.09.1999 r. odnośnie przyłącza sieci energetycznej niskiego napięcia dla projektowanej zabudowy i decyzją z dnia 18.03.1999 r. odnośnie zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, utrzymaną w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 12.05.1999 r. W stosunku do terenu inwestycji inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na przyłączenie sieci uzbrojenia terenu w ulicy K. wyraził zgodę zarządca drogi. Usytuowanie budynków w stosunku do granic nieruchomości nie narusza przepisów techniczno-budowlanych. Przewidziane w projekcie zbiorniki na wodę opadową mają wielkość obliczoną przy uwzględnieniu średnich opadów atmosferycznych i pojemność umożliwiającą gromadzenie nadmiaru wody, co chroni przyległe tereny przed zalewaniem wodami opadowymi.
Ewentualne opiniowanie możliwości zlokalizowania projektowanego zespołu zabudowy na określonym w decyzji terenie należy do etapu ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, zakończonego ostateczną decyzją administracyjną. Dalej organ podnosi, że w późniejszym etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę kwestii lokalizacji nie bada się ponownie. Wynikający z obowiązujących dla tej inwestycji stref polityki przestrzennej według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymóg zachowania minimum 50 procent terenów zielonych dotyczy terenu mieszkaniowego netto w obszarze planu. W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zawieszenia postępowania odwoławczego, czego żądał odwołujący się, z powodu wniesienia skargi na decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Brak obligatoryjnych przesłanek do zawieszenia postępowania, gdyż wniesienie do NSA skargi na decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie powinno być traktowane jako zagadnienie wstępne w sprawie pozwolenia, na budowę. Samo wniesienie skargi, podnosi organ nie wstrzymuje wykonania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu został przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddalony postanowieniem z dnia 21.09.1999 r. Nie można również, stwierdza organ, zawiesić postępowania na wniosek strony, gdyż z akt sprawy wynika, że inwestor sprzeciwia się temu żądając zakończenia postępowania przez wydanie decyzji. W toku postępowania poprzedni właściciel udziałów w sąsiadujących z terenem inwestycji działkach nr 95/1, 95/2 i 95/10 zwrócili się z pisemną informacją o sprzedaży swoich udziałów spółce "S.", a zmiana ta została uwzględniona w rozdzielniku decyzji, podobnie jak włączenie do postępowania Mariana P. - spadkobiercy ojca. Ponadto organ stwierdza, że orzeczenie decyzji organu I instancji zostało w niniejszej decyzji zreformowane zgodnie z art. 138 par. 1 pkt 2 Kpa w części dotyczącej pozwolenia na budowę, z powodu określenia inwestycji niedokładnie przystającego do zakresu przedstawionego w zatwierdzonym projekcie, zgodnie z zamierzeniem inwestora. W toku postępowania odwoławczego zostało wyjaśnione, że domy jednorodzinne wzmiankowane w opisie technicznym i zaznaczone w projekcie zagospodarowania terenu przerywaną linią, nie wchodzą w zakres zamierzenia inwestycyjnego, nie są projektowanym elementem zagospodarowania i nie zostały objęte zatwierdzonym projektem budowlanym, a stosowna poprawka dokonana przez projektanta, polegająca na wykreśleniu ich z planszy przedstawiającej zagospodarowanie terenu, była omówiona podczas rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie z udziałem stron. Natomiast budynek ochrony i śmietnik zostały ujęte w projekcie budowlanym i są elementami zatwierdzonego zagospodarowania terenu, W projekcie przedstawiono trzy segmenty mieszkalne wielorodzinne podpiwniczone. Wysokość projektowanej zabudowy nie przekracza 13 m /3 kondygnacje naziemne/. W projekcie przewidziano uformowanie wokół budynków tarasów ziemnych wyłożonych kostką wibroprasowaną na podsypce piaskowej. Wszystkie zarzuty, w ocenie organu, zawarte w odwołaniach, dotyczące wysokości projektowanej zabudowy bazują na nieprecyzyjnym określeniu poziomu odniesienia do wyliczenia wysokości budynku w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla K., bez rozróżnienia poziomu istniejącego lub projektowanego terenu. Ograniczenie wysokości kalenicy do 13 m od poziomu terenu wynika z ustaleń planu dla obszaru mieszkaniowego M4. Projektowana forma dachu praktycznie uniemożliwia rzetelną analizę pod względem zgodności z ustaleniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru mieszkaniowego M4, polegającym na określeniu maksymalnej wysokości zabudowy w tym obszarze - 8 m do najwyższego gzymsu i 13 m do kalenicy, gdyż projektowane budynki mieszkalne nie mają kalenicy. Odpowiednika kalenicy można się doszukiwać w najwyższej krawędzi dachu przez analogię. Budynki nie mają też gzymsów, więc niemożliwe jest badanie, czy wysokość do najwyższego gzymsu nie przekracza 8 m. Autorska wizja projektantów, ustala organ, w zakresie formy planowanej zabudowy oraz Jej dostosowania do otaczającego krajobrazu, została poddana analizie urbanistycznej, która nie wykazała przekroczenia gabarytu istniejącej zabudowy w otoczeniu lub silnej ekspozycji obiektu projektowanego. Zakaz realizacji budynków mieszkalnych przekraczających gabaryt istniejącej zabudowy w otoczeniu nie powinien skłaniać do porównywania projektowanej zabudowy wyłącznie do budynków sąsiednich, gdyż gabaryt charakterystyczny dla danego miejsca określa się z uwzględnieniem budynków położonych nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie. W opinii urbanistycznej załączonej do akt sprawy, wykonanej przez uprawnionego urbanistę mgr inż. arch. Zofię P. - projektanta miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, stwierdza się, że omawiane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K., nie stwarza dominanty przestrzennej ani dysonansu z istniejącą zabudową, lecz w sposób harmonijny wkomponowuje się w krajobraz. Skoro więc wysokość projektowanego obiektu w projektowanym układzie terenu przeznaczonego pod zabudowę nie przekracza 13 m, organ uznał za spełnione określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu warunki dotyczące wysokości. Wyliczony w projekcie wskaźnik intensywności zabudowy dla projektowanych budynków w granicach projektu zagospodarowania jest mniejszy niż 0,4, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.