Dnia 2 marca 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Czesława Nowak - Kolczyńska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia NSA Joanna Sekunda - Lenczewska Protokolant Asystent sędziego Beata Czyżewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 marca 2010 r. przy udziale - sprawy ze skargi Z. K. na uchwałę Rady Miasta P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zasad sprzedaży w drodze bezprzetargowej lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Gminy P., bonifikat od ceny sprzedaży tych lokali oraz stawek oprocentowania w razie rozłożenia na raty ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego oddala skargę. LS
W dniu [...] r. Rada Miasta P. na podstawie art. 18 ust. 2 pkt. 9 lit. a i art. 40 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r., nr 142, poz. 1591 ze zm.), art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 37 ust. 2 pkt 1, art. 67 ust. 1a, art. 68 ust. 1 pkt 7 i ust. 2, art. 70, art. 73 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) podjęła uchwałę nr [...] w sprawie zasad sprzedaży w drodze bezprzetargowej lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Gminy P., bonifikat od ceny sprzedaży tych lokali oraz stawek oprocentowania w razie rozłożenia na raty ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Dnia 27 sierpnia 2009 r. Z.K. w imieniu własnym oraz w imieniu K.G., W.N., A.P., M.S., J.G., J.S. i A.P. zaskarżył powyższą uchwałę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi i wniósł o uchylenie lub stwierdzenie nieważności § 3 ust. 1 i ust. 2 oraz § 2 pkt 3 uchwały, zasądzenie kosztów postępowania i zobowiązanie Rady do przedłożenia protokołu z posiedzenia Komisji ds. lokalowych z dnia 17 sierpnia 2009 r. oraz z sesji Rady z dnia 26 sierpnia 2009 r. Uzasadniając skarżący wyjaśnił, że jest najemcą lokalu mieszkalnego w bloku, który przed przejęciem przez Gminę był własnością Państwowego Ośrodka Maszynowego. Podkreślił, iż cały budynek znajduje się w bardzo złym stanie technicznym, wymaga szybkich remontów, lokale są zalewane i wymagają wymiany instalacji grzewczej, elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej. W budynku znajduje się 5 lokali mieszkalnych. Z tych względów najemcy dążą do wykupu mieszkań, jednakże Rada odmawia prawa wykupu powołując się na § 3 ust. 1 zaskarżonej uchwały stosownie, do którego sprzedaż lokali w budynku, w którym znajduje się od 2 do 10 lokali mieszkalnych, może nastąpić wyłącznie w razie jednoczesnej sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych w tym budynku z zastrzeżeniem ust. 2. Z kolei ust. 2 stanowi, iż w przypadku przeznaczenia do zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się od 2 do 10 lokali, nie ma zastosowania ust. 1 i zbycie nieruchomości zabudowanej tym budynkiem nie może nastąpić z pominięciem przysługującego najemcom lokali mieszkalnych położonych w tym budynku, pierwszeństwa w nabyciu tych lokali. Jednocześnie jednak w § 2 pkt 3 Rada wyłączyła ze sprzedaży lokale w budynkach w których znajduje się co najmniej 1 lokal socjalny, za wyjątkiem lokali w budynkach, w których część lokali sprzedano przed dniem 1 stycznia 2005 r. Skarżący podkreślił, iż obawia się, że Rada nada status lokali socjalnych lokalom wynajmowanym lub chociażby lokalom znajdującym się na poddaszu, które obecnie wynajmuje osobom bardzo biednym, którzy nie mają środków na ich remont a tym bardziej wykup. Zarzucił, iż § 3 zaskarżonej uchwały ma charakter dyskryminujący najemców w stosunku do innych najemców w budynkach, które mają więcej niż 10 lokali, gdyż ich najemcom Gmina nie stawia żadnych dodatkowych warunków, prócz ceny i sprzedaje im mieszkania pojedynczo. Podkreślił, że Gmina stawia warunki niemożliwe do spełnienia, niezależne od poszczególnych najemców, którzy nie mają wpływu na wolę i sytuację materialną sąsiada. Dodał, iż oba ustępy § 3 nie są również zasadami zbywania nieruchomości gminnych w rozumieniu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym, gdyż nie wynika z nich żadna reguła postępowania, a w świetle § 3 ust. 2 uchwały, tylko to, że decyzja o przeznaczeniu do zbycia lokali w budynku, w którym jest od 2 do 10 lokali, jest decyzją arbitralną, nie opartą o żadne konkretne przesłanki, które można poddać ocenie. Kończąc strona dodała, iż takie działanie Rady stoi w sprzeczności z art. 2, art. 32, art. 31 ust. 3 i art. 94 Konstytucji RP. W odpowiedzi na skargę Rada Miasta P. wniosła o oddalenie skargi i obciążenie skarżącego kosztami postępowania według norm przepisanych. Uzasadniając postawione wnioski Rada wskazała, że sprzedaż nieruchomości gminnych odbywa się w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 12 tej ustawy na gminę, jako właściciela nieruchomości nałożony został obowiązek gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Podkreśliła, iż wyłączenie ze sprzedaży pojedynczych mieszkań w budynkach, w których znajduje się od 2 do 10 lokali ma na celu uchronienie przed rozproszoną sprzedażą mieszkań w budynkach wymagających znacznych nakładów finansowych ze względu na często zły stan techniczny budynków, jak również położenie w ścisłej strefie konserwatorskiej. Nadto stosownie do ustawy o własności lokali wyodrębnienie i zbycie chociażby jednego lokalu mieszkalnego w budynku powoduje powstanie wspólnoty mieszkaniowej, co w znacznym stopniu ogranicza uprawnienia właścicielskie, a przede wszystkim utrudnia gospodarowanie taką nieruchomością oraz przeprowadzanie prac remontowych. Rada za niezasadne uznała zarzuty skargi, wskazując, iż § 3 ust. 1 uchwały nie dotyczy wyłącznie nieruchomości, której najemcą jest skarżący, ale odnosi się do wszystkich budynków z zasobu gminnego spełniających przesłanki w nich zawarte, niewątpliwie zatem stanowi zasadę. Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami najemcom lokali mieszkalnych przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu, ale tylko wtedy gdy gmina zdecyduje się na ich sprzedaż. Zgoda Rady na sprzedaż wyrażona w uchwale jest rodzajem generalnego zezwolenia skierowanego do władzy wykonawczej, jednak najemcy lokali w budynkach stanowiących własność gminy nie mogą wywodzić z niej roszczeń o sprzedaż lokalu. Z kolei art. 34 ust. 7 w/w ustawy stanowi, że zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa, w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali. Zaskarżony § 3 ust. 2 uchwały skutecznie zabezpiecza interes prawny najemców budynków, w których znajduje się od 2 do 10 lokali mieszkalnych, gdyż nie zezwala na przeznaczenie do zbycia nieruchomości bez uprzedniego zawiadomienia najemców o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu zajmowanych lokali.