Ustawodawca wyłączył spod reglamentacji publicznoprawnej czynsze najmu za lokale użytkowe /w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych/, oddając je w całości pod reżim cywilnoprawny /ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. nr 71 poz. 733 ze zm./.
W związku z tym, nadanie czynnościom związanym z ustanawianiem i waloryzacją czynszów za lokale użytkowe charakteru administracyjnego publicznoprawnego, skutkować musi każdorazowo koniecznością wyeliminowania takiego aktu z obiegu prawnego, jako naruszającego obowiązujący porządek prawny w tym zakresie. W istocie uchwała taka tworzy formę czynszu regulowanego dla lokali użytkowych, podczas gdy obecnie przepisy prawa dopuszczają jego występowanie jedynie w odniesieniu do niektórych kategorii lokali mieszkalnych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Jerzy Krupiński (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Roman Ciąglewicz Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik Protokolant: ref. staż. Joanna Szyndrowska Po rozpoznaniu w dniu 4 listopada 2004 r. na rozprawie przy udziale - sprawy ze skargi W. S. i B. S. na uchwałę Zarządu Miasta Opola z dnia 21 lutego 2002 r. nr 7312/2002 w przedmiocie czynszu regulowanego 1. Stwierdza, że zaskarżona uchwała została wydana z naruszeniem prawa. 2. Orzeka, że zaskarżona uchwała nie może być wykonana w całości. 3. Zasądza od Zarządu Miasta Opola na rzecz skarżących W. S. i B. S. solidarnie kwotę 540 (pięćset czterdzieści) złotych tytułem kosztów postępowania przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym.
Przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego przez W. S. i B. S. jest uchwała Zarządu Miasta Opola z dnia 21 lutego 2002 r., nr 7312/2002 w sprawie bazowych stawek czynszu za najem lokali użytkowych, podjęta na podstawie § 8 pkt 3 uchwały Rady Miasta Opola z dnia 17 czerwca 1998 r., nr LVII/562/98 w sprawie zasad najmu lokali użytkowych.
W uchwale w § 1 zatwierdzono zaktualizowane na 2002 r. bazowe stawki czynszu za najem lokali użytkowych o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2001 r. w wysokości 5,5 %, w § 2 stwierdzono, że uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia, natomiast w § 3 wskazano, że uchwałę realizują: Wydział Lokalowy, Wydział Przetargów i Zamówień Publicznych oraz spółki z o. o. "Ferma", "Enter" i "Turhand-Ret". Do uchwały załączono tabelę zawierająca wskazane w § 1 stawki bazowe z rozbiciem na kategorie i rodzaje lokali.
W skardze, wniesionej po uprzednim wezwaniu organu do usunięcia naruszenia prawa, zarzucono, że uchwałę wydano z naruszeniem przepisu art. 45 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym poprzez dowolne i sprzeczne z przepisami dysponowanie majątkiem gminnym, art. 32 ust. 1 i 2 oraz 76 Konstytucji przez nierówne traktowanie podmiotów spełniających identyczne zadania społeczne i dyskryminację w życiu gospodarczym oraz stosowanie nierównych praktyk rynkowych, a także art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji poprzez nieuzasadnione rzeczowo zróżnicowane traktowanie w zakresie obciążeń czynszowych podmiotów wykonujących te same zadania. Skarżący domagali się stwierdzenia wydania uchwały z naruszeniem prawa, podnosząc w uzasadnieniu, że w drastyczny sposób różnicuje ona stawki naliczane podmiotom świadczącym usługi medyczne, co nie znajduje odzwierciedlenia w przyjętych kryteriach w postaci rodzaju prowadzonej działalności. Dla podmiotów wskazanych w uchwale Rady Miasta Opola z dnia 19 października 2000 r. (przejmujących pomieszczenia byłych publicznych zakładów opieki zdrowotnej) określono stawki czynszu w oparciu o kryterium prowadzenia działalności w ramach umowy z Kasą Chorych (kolumny 26 - 28), podczas gdy dla pozostałych podmiotów świadczących usługi medyczne (choćby nawet w ramach kontraktu z Kasą Chorych) stawki według kryterium prowadzenia działalności gospodarczej. Podkreślono, iż uchwała Rady Miasta, na której oparto przedmiotową uchwałę nie upoważniła zarządu miasta do zróżnicowania stawek czynszowych w oparciu o wskazane kryterium, tym bardziej, że doprowadziło to do sytuacji, w której podmioty powstałe na bazie dotychczasowych publicznych ZOZ - ów płacą stawki czynszowe w wysokości dziesięciokrotnie niższej niż innej jednostki służby zdrowia.
Prezydent Miasta Opola wnosił o oddalenie skargi, podnosząc, że Zarząd Miasta działał w granicach uprawnienia wynikającego z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, a zakres przyjętej regulacji nie narusza konstytucyjnej zasady równości, która nie oznacza równości w znaczeniu bezwzględnym i dopuszcza możliwość różnicowania uprawnień niektórych podmiotów w oparciu o jednolite i wskazane w uchwale kryteria. Podniesiono także, iż zakłady opieki zdrowotnej nie są przedsiębiorcami i nie odnoszą się do nich przepisy ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.