Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędzia WSA Władysław Kulon po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 czerwca 2021 r. sprawy ze sprzeciwu B. P. i Z. P. od decyzji Wojewody D. z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności gruntu I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody D. na rzecz skarżących kwotę 100 zł (słownie: sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Decyzją z 22.02.2021 r. (NRŚ-OR.7534.7.2020.KK) Wojewoda Dolnośląski (zwane dalej "Wojewoda"), po rozpatrzeniu odwołań Burmistrza Miasta O. oraz B. P. i Z. P., uchylił decyzję Starosty O. z 31.12.2019r. (SN.683.3.19.2019), ustalającą na rzecz B. P. i Z. P. odszkodowanie w wysokości 249 990,00 zł z tytułu pozbawienia prawa własności gruntu o powierzchni [...] ha z nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], AM-[...], obręb R., który przeszedł na własność Gminy Miasto O. w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości. Jednocześnie sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.
Jak wynika z uzasadnienia decyzji odwoławczej, Wojewoda stwierdził podstawy do zastosowania w sprawie art. 138 § 2 k.p.a. z uwagi na konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego w znacznym zakresie. W ocenie Wojewody przede wszystkim sporządzony w postępowaniu operat szacunkowy z 04.06.2019 r. nie mógł stanowić wiarygodnego dowodu ustalenia wysokości odszkodowania należnego z tytułu potrącenia - w procedurze scalenia i podziału - z działki nr [...], o powierzchni [...] ha gruntu o powierzchni [...] ha, przeznaczonego pod drogi publiczne, który z mocy prawa stał się własnością Gminy Miasto O. Wojewoda zwrócił uwagę, że w związku z brakiem na rynku nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu, biegła odrębnie określiła wartość części gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, odrębnie zaś wartość części gruntu o przeznaczeniu drogowym. Dalej wskazał, że biegła analizą objęła wyłącznie rynek lokalny. Do oszacowania wartości obu części nieruchomości biegła wykorzystała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Jednakże dwie z piętnastu nieruchomości przyjętych do porównań (tabela nr 4 str. 12 operatu) dotyczą nieruchomości posiadających przeznaczenie mieszane, a nie jak wskazała biegła - jednorodne drogowe. Transakcja z 08.02.2017 r., akt notarialny Rep. [...] nr [...] (transakcja nr 1, tabela nr 4), dotyczy nieruchomości oznaczonej geodezyjnie m. in. jako działki nr [...] i nr [...], obręb S., gmina S.(1), które w dacie transakcji znajdowały się na obszarze oznaczonym symbolem RM/MN [...] - zabudowa zagrodowa lub mieszkaniowa niskiej intensywności (działka nr [...]) oraz w części na obszarze oznaczonym symbolem R [...] - uprawy rolnicze i w części na obszarze oznaczonym symbolem KDP [...] - ciągi piesze lub pieszojezdne (działka nr [...] - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy S.(1) z wyłączeniem obszaru miasta, przyjęty uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S.(1) z [...].05.2006 r.). Natomiast transakcja z 24.11.2017 r., akt notarialny Rep. [...] nr [...] (transakcja nr 6, tabela nr 4) dotyczy nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], obręb K., gmina K., która w dacie transakcji w części znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem KDD.[...] - droga klasy D - dojazdowa, w części na obszarze oznaczonym symbolem KDZ.[...] - droga klasy Z - zbiorcza, w części zaś na obszarze oznaczonym symbolem MN-[...] - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K. położonego w obrębach: K., K.(1) i M., przyjęta uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z [...].03.2009 r.). Zdaniem Wojewody taki stan rzeczy dyskwalifikuje operat szacunkowy jako sporządzony niezgodnie z § 36 ust. 1 oraz § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). zwanego dalej "rozporządzeniem w sprawie wyceny" oraz art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.". W metodzie zakładającej wykorzystanie do porównań nieruchomości podobnych, czyli o przeznaczeniu i stanie odpowiadającym nieruchomości wycenianej (w dniu podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału), do wyceny części gruntu o przeznaczeniu pod drogę publiczną, przyjęto nieruchomości przeznaczone: w części pod zabudowę zagrodową lub mieszkaniową niskiej intensywności i w części pod uprawy rolnicze (transakcja nr 1) oraz w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (transakcja nr 6). Wojewoda stwierdził również, że biegła nie wyjaśniła, jaki wpływ na ceny transakcyjne miały takie cechy, jak: powierzchnia, struktura geodezyjna oraz kategoria drogi. Niezależnie od tego Wojewoda stwierdził także inne mankamenty operatu szacunkowego dotyczące rozbieżność pomiędzy wskazaną przez biegłą ceną 1 m² nieruchomości podobnej. Ponadto Wojewoda dostrzegł, że osnowa kwestionowanej decyzji zawiera pozbawione podstawy prawnej rozstrzygnięcie o sposobie i terminie zapłaty odszkodowania.