Nie stanowi naruszenia prawa spełnienie wymagań ustawy nakazującej zasięgnięcie opinii organizacji zawodowej w postępowaniu przed organem odwoławczym, skoro przed podjęciem decyzji ostatecznej, organ dysponował pełnym materiałem dowodowym. Uzyskanie oceny prawidłowości dokonanych wycen przez obu biegłych rzeczoznawców w postępowaniu odwoławczym nie narusza przepisu art. 136 Kpa.
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Janina Antosiewicz (spr.), Sędziowie NSA Wojciech Chróścielewski, Joanna Runge-Lissowska, Protokolant Iwona Sadownik, po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2005 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej ze skargi kasacyjnej Gerarda W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 5 kwietnia 2004 r. Sygn. akt II SA/Wr 140/2001 w sprawie ze skargi Gerarda W. na decyzję Wojewody O. z dnia 29 grudnia 2000 r. (...) w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę kasacyjną.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu wyrokiem z dnia 5 kwietnia 2004 r. II SA/Wr 140/01 stwierdził nieważność decyzji ostatecznej Wojewody O. z 29 grudnia 2000 r. i poprzedzającej ją decyzji Starosty O. z 5 maja 2000 r. w części zobowiązującej Zarząd Miasta O. do wypłaty ustalonego odszkodowania, zaś w pozostałej części skargę oddalił.
W uzasadnieniu wyroku Sąd powołał się na ustalenia wynikające z postępowania administracyjnego, w którym Starosta O. decyzją z dnia 5 maja 2000 r. wywłaszczył na rzecz Skarbu Państwa z nieruchomości stanowiącej własność Gerarda W. położonej w Z. z przeznaczeniem na pas drogowy obwodnicy północnej m. O., działki gruntu oznaczone nr 579/4 i 610/4 o łącznej powierzchni 0,3821 ha, objętej księgą wieczystą Kw (...) i ustalił odszkodowanie w kwocie 19.907 zł. Do wypłaty odszkodowania na rzecz Gerarda W. zobowiązany został Zarząd Miasta O.
Organ przyjął, że z wnioskiem o wywłaszczenie wystąpiło Przedsiębiorstwo Usługowo-Produkcyjne "I." Spółka z o.o. jako inwestor zastępczy Zarządu Miasta O., które poinformowało, iż nabycie nieruchomości jest niemożliwe gdyż właściciel nie wyraził zgody na sprzedaż nieruchomości w drodze umowy za proponowaną cenę.
Do zawarcia umowy nie doszło mimo wyznaczenia dwumiesięcznego terminu. Właściciel przedstawił operat szacunkowy, opracowany przez rzeczoznawcę Aleksandra C., uzasadniający przyjęcie wyższej wartości gruntów. Starosta uznał, że zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się dla aktualnego sposobu użytkowania albo alternatywnego sposobu użytkowania, jeżeli jej przeznaczenie w planie miejscowym powoduje zwiększenie jej wartości.
Sporne grunty, będące przedmiotem postępowania o niskiej wartości bonitacyjnej są wykorzystywane na cele produkcji rolnej. Ich wartość, według aktualnego sposobu użytkowania, kształtuje się znacznie poniżej przyszłego sposobu użytkowania. Przyszły sposób użytkowania to zajęcie gruntów pod budowę drogi i tylko ta okoliczność skutkuje znaczne zwiększenie wartości tych gruntów, ale tylko do poziomu cen rynkowych gruntów, zajmowanych pod drogi publiczne. Z tego względu podniesione przez rzeczoznawcę Aleksandra C. okoliczności, że przedmiotowe działki położone są blisko terenów zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową, stanowiącą potencjalne tereny pod rozszerzenie istniejącej zabudowy budownictwa mieszkaniowego, rozmija się z ustaleniami planu zagospodarowania, albowiem grunty te nigdy nie były, ani nie są obecnie przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe.
Organ ustalił odszkodowanie w oparciu o wycenę zawartą w operacie szacunkowym, wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego Henryka W., określającym ceną 5,21 zł. za 1 m2 gruntu. Ustalone odszkodowanie stanowi przewidywaną cenę rynkową nieruchomości wywłaszczanej, możliwą do uzyskania w ramach transakcji wolnorynkowej.
Za podstawę określenia wartości przyjęto ceny transakcyjne podobnych nieruchomości użytkowanych rolniczo, już nabytych na rzecz Skarbu Państwa, z przeznaczeniem pod budowę obwodnicy.