Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędziowie Sędzia WSA Leszek Kobylski, Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda (sprawozdawca), Protokolant Referent stażysta Magdalena Krawczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...]; 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do chwili uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3) zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącego Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] października 2013 r., nr [...], po rozpoznaniu odwołań A. i R. M. oraz Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (dalej: "skarżący") od decyzji Wojewody M. Nr [....] z dnia [...] kwietnia 2013 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. M. i R. M. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie S., w obrębie S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi krajowej nr S7 o parametrach trasy ekspresowej na odcinku: koniec obwodnicy R. - granica województwa m. - etap I, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy.
Decyzją Wojewody M. Nr [...] z dnia [...] października 2010 r., znak: [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2012 r., znak: [...] przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona pod budowę drogi krajowej nr S7 o parametrach trasy ekspresowej na odcinku: koniec obwodnicy R. - granica województwa mazowieckiego - etap I - od km [...]. Wojewoda M. decyzją z [...] kwietnia 2013 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. i R. M. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości. Od w/w decyzji Wojewody odwołanie złożył Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zarzucając, że organ wojewódzki nieprawidłowo zaliczył odszkodowanie za znajdującą się na nieruchomości konstrukcję reklamową na rzecz dotychczasowych właścicieli nieruchomości, w miejsce dzierżawcy. Odwołanie wnieśli również małżonkowi M. zarzucając decyzji zaniżenie wartości nieruchomości oraz nieuwzględnienie w odszkodowaniu utraconych korzyści w postaci pożytków pobieranych za posadowioną na działce konstrukcję reklamową. Zażądano również wyznaczenia granicy na gruncie.
Po rozpoznaniu odwołania, decyzją z [...] października 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody M.
W uzasadnieniu orzeczenia organ przytoczył treść art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194, ze zm.; dalej "ustawa"), zgodnie, z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: "ugn"). W myśl art. 154 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozporządzenie") przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast ust. 4 ww. § stanowi, że przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.