Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz sędzia NSA Irena Kamińska (spr.) sędzia del. WSA Ewa Kwiecińska Protokolant starszy asystent sędziego Justyna Żurawska po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 marca 2013 r. sygn. akt II SA/Łd 1067/12 w sprawie ze skargi P. na decyzję Wojewody Łódzkiego z dnia [...] września 2012 r. nr [...] w przedmiocie aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu na nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa uchyla zaskarżony wyrok i zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia [...] grudnia 2011 r. znak [...]
Decyzją z dnia [...] września 2012 r., nr [...] Wojewoda Łódzki, po rozpatrzeniu odwołania Prokuratury Okręgowej w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 ze zm. - w dalszej części uzasadnienia przywoływanej jako K.p.a.), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia [...] grudnia 2011 r., znak [...] orzekającą o aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu sprawowanego przez Prokuraturę Okręgową w Łodzi na nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa, położonej w Łodzi przy ul. D.
Jak wynika z akt sprawy, decyzją Prezydenta Miasta Łodzi z dnia [...] maja 2005r. opisana powyżej nieruchomość została oddana w trwały zarząd Prokuraturze Okręgowej w Łodzi z przeznaczeniem na siedzibę P. W decyzji tej ustalona została opłata roczna z tytułu trwałego zarządu w wysokości 2.895zł, przy zastosowaniu 0,1% stawki, od wartości nieruchomości, określonej w operacie szacunkowym z dnia 24 maja 2005r., na kwotę 2.895.000zł..
W dniu 2 września 2011r. wykonany został przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w którym - uwzględniając cel wyceny i przepisy prawa obowiązujące w zakresie wyceniania nieruchomości - wartość rynkową nieruchomości określono dla aktualnego sposobu jej użytkowania (działka zabudowana budynkiem biurowym o podwyższonym standardzie), według stanu na dzień oględzin tj. 31 sierpnia 2011r. i poziomu cen z daty sporządzenia operatu, na kwotę 12.222.000 zł.. Powyższy operat został uzupełniony o opinię biegłego w zakresie nakładów trwałego zarządcy, sporządzoną w dniu 17 listopada 2011r.. Wówczas nakłady trwałego zarządcy oszacowane zostały na kwotę 6.401.000 zł..
W piśmie z dnia 20 października 2011 r. strona została powiadomiona o wszczęciu postępowania i konieczności uzupełnienia materiału dowodowego w zakresie szacowania nakładów. Postanowieniem także z dnia 20 października 2011 r., na podstawie przepisu art. 84 § 1 K.p.a., organ powołał rzeczoznawcę majątkowego A.Z. w charakterze biegłego w przedmiotowej sprawie.
W dniach 25 i 29 listopada 2011r. trwały zarządca zapoznał się z aktami postępowania i zgłosił uwagi dotyczące nieścisłości w przyjętych stawkach czynszu dla powierzchni parteru i powierzchni pięter I - IV, która wystąpiła między zapisami na stronie 20 i 21 operatu. Na stronie 20 przyjęto: dla powierzchni parteru stawkę 55 zł/m², dla powierzchni pięter I - IV stawkę tę określono na 50 zł/m², zaś na stronie 21 operatu stawka 55 zł/m² została przyjęta jednolicie dla powierzchni parteru i pięter.
Biegły rzeczoznawca wyjaśnił, iż jednorodna funkcja obiektu oraz lokalizacja szczegółowa nieruchomości nie upoważnia do różnicowania stawek czynszu z uwagi na kondygnację budynku. Przyjęta do obliczeń stawka 55 zł/m², jest odzwierciedleniem rynkowych cech przedmiotowej nieruchomości, stwierdzony zapis na str.20 wymaga korekty, która nie skutkuje zmianą oszacowanej wartości.
W piśmie z dnia 2 grudnia 2011 r. strona zakwestionowała prawidłowość operatu w zakresie przyjętych wielkości nakładów, podnosząc, iż wartość nakładów faktycznie poniesionych znacznie przekracza kwotę uwzględnioną w operacie, zaś przyjęcie tak niskiej wartości nakładów spowodowało wzrost opłaty o ponad 100%. W odpowiedzi na powyższy zarzut biegły rzeczoznawca wyjaśnił, iż zgodnie z przepisami prawa, dla wskazanego celu wyceny, została określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości. Konsekwencją tego jest oszacowanie wartości rynkowej nakładów trwałego zarządcy, nakłady te stanowią udział w oszacowanej wartości rynkowej, poniesione przez zarządcę. Biegły podkreślił, iż faktyczne koszty związane z nakładami nie mogą być porównywane do wartości rynkowej, bowiem są to odmienne kategorie wartości. Porównywaniu z kosztami nakładów mogłaby podlegać wyłącznie oszacowana wartość odtworzeniowa nieruchomości i określony udział nakładów w kosztach budowy. Taka wartość odtworzeniowa dla nieruchomości mogącej być w obrocie rynkowym nie może jednak stanowić podstawy do naliczenia aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu.