Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Iwona Bogucka Sędziowie: Sędzia NSA Jan Paweł Tarno Sędzia del. WSA Mariusz Kotulski (spr.) Protokolant st. inspektor sądowy Tomasz Zieliński po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej L. M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 grudnia 2015 r. sygn. akt II SA/Sz 957/15 w sprawie ze skargi L. M. i T. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 17 grudnia 2015r., sygn. akt II SA/Sz 957/15 oddalił skargę T. M. i L. M. (dalej określonych jako: skarżący) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej.
Wyrok wydano w następujących okolicznościach stanu faktycznego i prawnego sprawy.
Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., Prezydent Miasta [...] na wniosek m.in. skarżących zatwierdził podział należącej do nich działki nr [...] obr. [...] o powierzchni [...] m2, położonej w S., na 2 mniejsze działki o nr: [...] (pow. [...] m2) i [...] (pow. [...] m2) z przeznaczeniem pod budowę budynku jednorodzinnego wolnostojącego.
Z kolei decyzją z dnia [...] marca 2015 r., nr [...] Prezydent Miasta [...] na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r. poz. 518, ze zm., obecnie Dz. U. z 2018 r. poz. 121, ze zm., dalej powoływanej jako u.g.n.) § 1 ust. 2 uchwały Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. [...]), zmienionej uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] listopada 2007 r. (Dz. Urz. [...]) ustalił skarżącym opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wspomnianym jej podziałem.
W uzasadnieniu organ powołał się na operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lipca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, który uznał za zgodny z wymogami określonymi w przepisach art. 151 pkt 1, art. 150 pkt 2 u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W jego ocenie w operacie wskazano właściwe podstawy prawne oraz metody wyceny z ich uzasadnieniem i zbadano szczegółowo stan prawny nieruchomości przed i po podziale. Rzeczoznawca dokonał również prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, uwzględniając transakcje sprzedaży działek niezabudowanych z prawem własności znajdujących się w wolnym obrocie od 2011 r. do 2014 r. ze strefy peryferyjnej i pośredniej miasta [...]. Na badanym rynku biegły nie zaobserwował w tym okresie czasu wyraźnego trendu rosnącego lub malejącego, dlatego założył, że ceny dobrze opisują rynek i nie skorygował ich upływ czasu. Przeprowadzona analiza wskazała, że na wartość nieruchomości przed i po podziale największy wpływ wywierają takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo, otoczenie, uzbrojenie w media, warunki gruntowo-wodne, dojazd, ograniczenia. Biorąc pod uwagę przedstawione w opinii szacunki, biegły określił, że wartość rynkowa 1 m2 gruntu po podziale wynosi [...] zł/m2. Wartość rynkową części gruntu przeznaczonego pod dojazd do działki nr [...] ustalono jak o średnią cenę rynkową za grunty sprzedane w udziałach pod drogi wewnętrzne na lewobrzeżu, w wysokości [...] zł/m. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość nieruchomości według stanu sprzed podziału wyraża się w kwocie [...] zł, a według stanu po jej podziale w kwocie [...] zł. Różnica wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], przed i po podziale wynosi zatem [...]zł. Opłatę adiacencką ustalono, zgodnie z ww. uchwałą Rady Miasta [...], według stawki 30% w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości, w wysokości [...] zł.