Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 listopada 2015r. sprawy ze skargi E. G. i Z. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Burmistrz [...] na podstawie art. 98 a ust. 1 i 1a i 147 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r. poz. 518) - zwanej dalej jako "u.g.n.", oraz § 1 uchwały Nr XXVIII/228/2008 Rady Miejskiej w Drawsku Pomorskim z dnia 30 października 2008 r. w sprawie wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2009 r. Nr 13, poz. 5018) nałożył na Z. G. oraz na E. G. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działek Nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, położonych w obrębie [...] miasta [...], w wysokości [...] zł.
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w następstwie decyzji Burmistrza [...] z dnia [...] r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, stanowiącej współwłasność E. i Z. małżonków G., powstały działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi turystyki. Według szacunku rzeczoznawcy, wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł (operat szacunkowy z dnia z [...] r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G.M.), a po podziale wzrosła, wyniosła bowiem [...] zł. Zgodnie z uchwałą Nr XXVIII/228/2008, wysokość stawki procentowej opłaty adiacenkiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości dokonanej na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa wynosi 25% różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu podziału. Wobec powyższego, jeżeli różnica wartości nieruchomości przed i po dokonaniu podziału wynosi [...] zł to wysokość opłaty adiacenkiej stanowić będzie 25% tej kwoty, to jest [...] zł.
Od powyższej decyzji Z. i E. G. wnieśli odwołanie, w którym zarzucili naruszenie art. 98a ust.1, art. 151 i art. 152 u.g.n. oraz art. 7, art. 77 § 1, art. 80 Kpa, jak również art. 107 § 3 Kpa. Skarżący podnieśli szereg zarzutów dotyczących operatu szacunkowego, który w ich ocenie niesłusznie został uznany za dowód w sprawie. Ponadto, skarżący zakwestionowali ich solidarną odpowiedzialność wynikającą z decyzji. Ich zdaniem opłatę tę należało ustalić, rozdzielając ją na poszczególnych współwłaścicieli stosownie do ich udziałów w nieruchomości.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...]r. Nr [...], w wyniku rozpoznania odwołania, na podstawie art. 98 a ust. 1 i 1a u.g.n. - utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.
Uzasadniając rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że podział geodezyjny działek nr [...] i nr [...] nastąpił na wniosek współwłaścicieli nieruchomości i został zatwierdzony decyzją Burmistrza [...]. W wyniku tego podziału z działki nr [...] o pow. [..] ha wydzielono działki o nr od [...] do [...], a z działki nr [...] o pow. [...] ha wydzielono działki oznaczone nr od [...] do nr [...]. Podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką jest opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona w operacie szacunkowym. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy G. M., przy sporządzaniu wyceny analizie poddała transakcje obiektami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych mających największy wpływ na ceny transakcyjne. Analizie poddano transakcje zawarte na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę w latach 2011 - 2013. Na podstawie analizy zaobserwowano stabilizację cen transakcyjnych tego typu nieruchomości, w związku z czym, rzeczoznawca przyjął zerową poprawkę na trend czasowy. Rzeczoznawca stwierdził, że ceny transakcyjne nieruchomości tego typu co działka [...] i [...] przed podziałem kształtują się w przedziale od [...] zł do [...] zł w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu, zaś po podziale w przedziale od [...] zł do [...] zł w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu. Wartość 1 m2 gruntu przed podziałem została określona w operacie szacunkowym na kwotę [...] zł, zaś po podziale na kwotę [..] zł. Rzeczoznawca uznał, że otrzymany wynik mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości objętych analizą i odzwierciedla aktualną relację między popytem i podażą na lokalnym rynku. Przedmiotowa nieruchomość ujęta jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta [...]. Działki te przeznaczone są między innymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, teren usług turystycznych czy zieleń urządzoną gminną (parki, skwery).