Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator po rozpoznaniu w dniu 19 czerwca 2018 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwu J. P. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala sprzeciw
Prezydent Miasta K. decyzją nr [...] z dnia 18 stycznia 2017 r. znak [...] orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] pow. 19 m2, obręb [...], objętej księgą wieczystą nr [...], położonej w K. przy ul. [...], na rzecz J. P.. W decyzji tej orzeczono, iż opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności opisanej wyżej nieruchomości należna od użytkownika wieczystego stanowi kwotę: [...] zł. Organ I instancji wskazał, iż w dotychczasowym toku prowadzonego postępowania jedyną wątpliwą kwestią (powodującą konieczność uchylenia wcześniejszych wydanych w tej sprawie decyzji Prezydenta Miasta K.) była wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności. Obecnie wysokość ta została ustalona w oparciu o treść operatu szacunkowego z 5 lipca 2016 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. T., który oszacował wartość rynkową prawa własności gruntu stanowiącego działkę nr [...] o pow. 19 m2 na kwotę [...]zł zaś wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego ww. działkę na kwotę [...]zł.
Od powyższej decyzji odwołanie wniósł J. P. wskazując, że obecnie zaproponowane warunki przekształcenia są tożsame z dwoma poprzednimi, nieodpowiadającymi faktycznej, o wiele niższej wartości przekształcanych działek zabudowanych garażami, więc zgłoszone niniejszym żądaniem unieważnienie zaskarżonych decyzji jest zasadne.
Wojewoda decyzją z dnia 25 maja 2017 r. utrzymał decyzję organu I instancji w mocy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 11 października 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 894/17 uchylił decyzję organu odwoławczego. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że na stronie 11 operatu biegły jasno oświadczył, że: "na podstawie przeprowadzonych analiz ustalono, że w okresie od stycznia 2014 r,, do lipca 2016 r. nie odnotowano transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, o zbliżonej powierzchni, przeznaczonej pod zabudowę garażową. Nie analizowano transakcji nieruchomości zabudowanych garażami, ponieważ zgodnie z celem wyceny wartość nieruchomości szacuje się jako wartość gruntu niezabudowanego". Wskazać zatem należy, że obecnie najprawdopodobniej nie odnotuje się już transakcji nieruchomościami niezabudowanymi o niewielkiej powierzchni, przeznaczonych pod zabudowę garażową, albowiem przeznaczenie takie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego występuje głównie jako przeznaczenie uzupełniające zabudowę mieszkaniową, usługową lub mieszaną. Nieruchomość, której sprawa dotyczy znajduje się w ciągu innych małych działek, z których każda zabudowana jest boksem garażowym. Taka zabudowa była charakterystyczna dla drugiej połowy ubiegłego stulecia i występowała na obrzeżach zgrupowanej, najczęściej "osiedlowej" zabudowy wielorodzinnej, jako jej uzupełnienie. Obecnie wartość takiej nieruchomości to nie wartość około 20 metrów kwadratowych gruntu przeznaczonego pod usługi, ale wartość polegająca na tym, że w pobliżu zabudowy wielorodzinnej, istnieje możliwość parkowania samochodu we własnym boksie garażowym. Nie ma zatem zdaniem Sądu przeszkód, aby ponownie (po raz trzeci) badając rynek nieruchomości biegły w pierwszej kolejności określił, czy istniał obrót nieruchomościami zabudowanymi garażami, a następnie jeśli stwierdzi, że obrót taki miał miejsce, określił wartość nieruchomości niezabudowanej poprzez uprzednie wyodrębnienie wartość gruntu i posadowionych na nim zabudowań garażowych. Wojewoda decyzją z dnia 11 kwietnia 2018 r. nr [...] działając na podstawie art. 3 ust. 1 a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz art. 138 § 2 K.p.a. w związku z art. 16 i art. 17 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych uchylił w całości zaskarżoną decyzję nr [...] Prezydenta Miasta K. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Zgodnie natomiast z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Mając zatem na uwadze powyższe przepisy, pismem z 22 lutego 2018 r. skierowanym do P. T., organ II instancji w pierwszej kolejności zwrócił się do biegłego o zajęcie przez niego stanowiska co do obecnej aktualności sporządzonego dla potrzeb przedmiotowego postępowania operatu szacunkowego z 5 lipca 2016 r. Jednocześnie w przypadku potwierdzenia aktualności omawianego operatu szacunkowego, poproszono rzeczoznawcę majątkowego o przedstawienie analizy, z której będzie wynikać, czy na terenie miasta K. istniał obrót nieruchomościami zabudowanymi garażami, co (w przypadku odpowiedzi pozytywnej) w dalszej perspektywie mogłoby umożliwić dokonanie przedmiotowej wyceny w sposób wskazany powyżej przez Sąd. W odpowiedzi, pismem z 4 kwietnia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy poinformował, iż wycena nie może być nadal wykorzystywana do celu, dla którego została sporządzona. Jak bowiem stwierdził biegły ze względu na zmniejszenie liczby lat niewykorzystanego okresu użytkowania, a w konsekwencji zmianę współczynnika korygującego zdefiniowanego w § 29 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który jest stosowany obligatoryjnie przy obliczaniu prawa użytkowania wieczystego w celu jego przekształcenia w prawo własności zmianie uległy podstawowe czynniki cenotwórcze przyjęte w wycenie. Tym samym należy uznać, iż w świetle przedstawionego przez rzeczoznawcę stanowiska, wynik wyceny nieruchomości zawarty w operacie szacunkowym z 5 lipca 2016 r. jest obecnie nieprzydatny do określenia wartości wycenianej nieruchomości. Należy podkreślić, że wynik wyceny stanowi immanentną część operatu i nie może zostać zmodyfikowany w innym procesie jak tylko ponownej wyceny nieruchomości i sporządzonego dla niej nowego aktualnego operatu szacunkowego. Zatem w przedmiotowej sprawie zaistniała konieczność sporządzenia nowego, aktualnego operatu szacunkowego w którym oszacowana zostanie wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...].