Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Teresa Cisyk (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 listopada 2017 r. sprawy ze sprzeciwu T. Z. od decyzji Wojewody Opolskiego z dnia 9 września 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną 1) uchyla zaskarżoną decyzję, 2) zasądza od Wojewody Opolskiego na rzecz skarżącej T. Z. kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Przedmiotem skargi, wniesionej przez T. Z., jest decyzja Wojewody Opolskiego z dnia 9 września 2017 r., nr [...], którą organ uchylił decyzję Starosty Strzeleckiego z dnia 4 maja 2017 r., nr [...], o ustaleniu wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy [...] nieruchomość, tj. działkę nr a w [...] (obecnie KW [...]), stanowiącą dotychczas współwłasność T. Z. w udziale wynoszącym ½ części, oraz przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.
Wydanie zaskarżonej decyzji poprzedziło postępowanie o następującym przebiegu:
Decyzją z dnia 30 kwietnia 2014 r., nr [...], Starosta Strzelecki, zezwalając na realizację inwestycji drogowej pn. Budowa drogi gminnej w miejscowości [...], stwierdził nabycie z mocy prawa, na rzecz Gminy [...], nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr a o pow. [...], mapa [...], obręb [...], stanowiącej dotychczas współwłasność T. Z. w udziale wynoszącym ½ części oraz I. Z. w udziale wynoszącym ½ części.
Po uzyskaniu od rzeczoznawcy majątkowego K. W. operatu szacunkowego wyceny ww. nieruchomości, w którym jej wartość rynkowa ustalona została na kwotę 118.440 zł, Starosta Strzelecki decyzją z dnia 5 sierpnia 2014 r. orzekł o ustaleniu na rzecz T. Z. odszkodowania w wysokości 59.220 zł. Decyzja ta została utrzymana w mocy przez Wojewodę Opolskiego, natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny, uwzględnił skargę Gminy [...] i wyrokiem z dnia 26 maja 2015 r. o sygn. akt II SA/Op 101/15 uchylił obie wydane w sprawie decyzje. Sąd podkreślił, że obowiązkiem organów było dokonanie oceny wartości dowodowej sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego spornej nieruchomości, w tym pod kątem spełnienia wymogów formalnych, dokonanych ustaleń oraz spójności i logiczności wyciągniętych z nich wniosków. Zwrócił uwagę na obowiązek organu odwoławczego w zakresie ponownego, merytorycznego rozpoznania sprawy, przy zachowaniu zasady dwuinstancyjności postępowania. Dalej, Sąd za konieczne uznał wyjaśnienie wszystkich spornych w sprawie kwestii, w szczególności - zdaniem Sądu - należało podać, co organ rozumie przez nieruchomości porównywalne oraz jakie transakcje, z jakiego okresu nie zostały uwzględnione przy stosowaniu metody porównawczej przez biegłego. Sąd stwierdził, że w operacie brak jest pełnych danych dotyczących charakterystyki wszystkich działek, które zostały przyjęte do porównania, a także ich cech rynkowych. Ponadto nie wyjaśniono, jakimi kryteriami kierował się biegły uznając, że przyjęte do porównania nieruchomości, na podstawie których doszło do wyliczenia średniej ceny za 1 m² powierzchni, są nieruchomościami podobnymi. Nie zweryfikowano również stanowiska biegłego o wystąpieniu podstaw do zastosowania odstępstw od zasady oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi i przyjęciu jako miarodajnych transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Formułując zalecenia do ponownego rozpoznania, Sąd wskazał m.in. na potrzebę uzupełnienia operatu szacunkowego o charakterystykę i cechy rynkowe nieruchomości wybranych do porównania oraz dołączenie istotnych dokumentów, wykorzystanych przy jego sporządzeniu.