Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon (spr.) Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Protokolant starszy sekretarz sądowy Anna Biłous po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 października 2015r. sprawy ze skargi Spółdzielni A. we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. na rzecz strony skarżącej kwotę 18726 zł (słownie: osiemnaście tysięcy siedemset dwadzieścia sześć zł) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni A. (dalej jako: "Spółdzielnia"), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] r. nr [...], którą orzeczono o przekształceniu w prawo własności prawo użytkowania wieczystego, przysługującego Spółdzielni, w odniesieniu do nieruchomości gruntowej położonej we W. "przy ul. P. i ul. P.", oznaczonej geodezyjnie jako działki gruntu o numerach [...] i [...], AM-33, w obrębie S., o powierzchni 1925 m2, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla W.-K. IV Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta o numerze [...]. W podstawie prawnej decyzji Kolegium podano art 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego i art. 1 ust. 1 oraz art. 4 ust. 2, ust. 3 i ust. 10 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2012 r. poz. 83).
W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazano, że organ pierwszej instancji, po rozpatrzeniu wniosku Spółdzielni orzekł o przekształceniu w prawo własności, przysługującego Spółdzielni prawa użytkowania wieczystego opisanej na wstępie nieruchomości gruntowej (pkt 1 rozstrzygnięcia). Organ pierwszej instancji ponadto, w punkcie drugim rozstrzygnięcia, ustalił opłatę z tytułu przekształcenia praw rzeczowych w kwocie 1.150.820,00 zł i określił warunki jej zapłaty, a w punkcie trzecim odmówił udzielenia 50% bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia.
W dalszej części uzasadnienia decyzji organ odwoławczy, po zreferowaniu przebiegu postępowania przed organem pierwszej instancji, podał, że podstawę materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (zwanej dalej "ustawą"). Stosownie do art 1 ust. 1 ustawy, osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. W rozpatrywanej sprawie - jak wynika z zebranego materiału dowodowego - prawo użytkowania wieczystego opisanej na wstępie nieruchomości gruntowej ustanowione zostało na podstawie umowy z dnia 24 kwietnia 1997 r. (repertorium [...]), zawartej między Gminą W. a Spółdzielnią. Spełnione zostały zatem przesłanki do wydania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości określone w powołanym przepisie ustawy.
Następnie Kolegium omówiło treść art. 4 ustawy oraz art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: Dz. U. z 2014. poz. 518, ze zm.) i zasady dokonywania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podano, że w toku postępowania odwoławczego - na podstawie art 136 Kpa - zlecono przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego w zakresie sporządzonej wyceny nieruchomości z dnia 18 marca 2013 r., poprzez sporządzenie operatu szacunkowego z dnia 30 maja 2014 r. Kolegium oceniło, że opinia biegłego sporządzona w dniu 30 maja 2014 r. stanowi swoistą aktualizację wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej i prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, spowodowanej upływem czasu od daty dokonania pierwszej wyceny gruntu. Wobec tego przyjęto, że wartość jednostkowa 1m2 gruntu wyniosła 1739,21 zł (1708,57 zł - wg operatu z 18 marca 2013 r), zaś wartość prawa własności nieruchomości gruntowej 3347980 zł (3289000 zł - wg operatu z 18 marca 2013 r.). Wartość prawa użytkowania wieczystego obciążającego nieruchomość gruntową obliczono i określono w kwocie 2160450 zł (2138180 zł -wg operatu z 18 marca 2013 r.). Różnica wartości prawa własności nieruchomości gruntowej i prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, stanowiąca podstawę do ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia, to kwota 1187530 zł (1150820 zł - wg operatu z 18 marca 2013 r.). Podsumowując tę część rozważań Kolegium stwierdziło, że sporządzone w sprawie operaty szacunkowe z dnia 30 maja 2014 r. i z dnia 18 marca 2013 r. nie budzą zastrzeżeń co do wymogów stawianych przez obowiązujące przepisy prawa.